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《模拟山羊》绿色度测评报告

2019-04-26 20:52:38 来源: i黑马网(北京)
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(原标题:胡景晖:北京6环以内,有近100万套房子既不自住,也未出租)

胡景晖称,最近一个星期内被迫不断变换住处、请私人保镖。

创业家讯(曹珂)8月26日,前我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖出现在2018网易经济学家年会夏季论坛上,他表示,最近一个星期内被迫不断变换住处、请私人保镖。

他还称,北京6环以内有近100万套房子既不自住,也未出租房租还涨得很高,建议政府出台“空置税”。

以下内容根据现场演讲整理,审阅:

我可能是中国最老、最不性感的网红。有人说,我是地产界的“小崔”,有些悲情。最近,我希望邀请崔永元先生会面,公开答媒体问。

我们两者不同之处是他做传媒,我做地产;相同之处是我们都得过抑郁症,都想过结束自己的生命,都在家人、朋友和亲人的关心下走出了人生的至暗时刻,都坚守价值观,都说了些真话,但都因为说真话不得不在一个星期内不断更换住处,且不情愿地请了私人保镖。

为什么在中华民族伟大复兴的时代,说真话的人却如此下场?我希望邀请崔永元先生一起和媒体探讨,当前的中国需要怎样的价值观!中国到底是被资本挟持,还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。

什么叫新经济?我认为“不破不立”。”是要破局,是说实话、真话,可能会让某些利益集团不舒适; “立”是立法、立机制。

谈几个问题

1.房租上涨的原因。

从我2001年入行至今,北京房租每年都会上涨(除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次),涨是正常的。

房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关,每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨,房租却不涨的话,生活水平会下降。在需求端,租房人员更加注重居住品质;在供应端,房源不足。

过去5年,我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%,也就是说这些房子既未自住,也未出租,而北京约有880万-900万套房产。所以,这意味着北京6环以内有约100万套空置房,而房租还在不断上涨,很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。

长租公寓在资本挟持下,以超出市场合理租金的20%-40%高价收房。我认为,资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以,如果没有资本,房租价格一定不会涨的这么快。

2.房租高吗?

房租涨这么快,房租高吗?

今天,如果一个人在北京买套房然后出租,年租金投资回报不到1.5%,发达国家的年租金回报则至少为5%-6%。

所以,机构投资人和小业主会认为,房租太低了,投资回报率太低了;然而,在美国纽约,即使一个人租一间高档公寓,租金绝不会超过月收入的30%-40%;但在中国,很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。

所以,房租可以涨,但房租的上涨应高于CPI,低于人均可支配收入的涨幅,否则你就在这个城市混不下去!

如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6%,意味着房价要跌一半,房租翻一番。但如果房价跌一半,那么银行就疯了;房租翻一番,那么租客就疯了。到底是什么原因?就是土地财政,是高地价推动高房价,租金和房价不匹配。

未来该如何解决?可以效仿其他地区或国家的做法。比如,香港出台了“空置税”,如果有人空着房子,既不出租,也不自住,政府就要收税;法国 “空置税”更严格,邻居可以举报那些空置房子半年以上的人,一经核实,政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权,但西方人权高于私人财产权,而居住权又是基本的人权,所以居住权大于财产权。

中国政府如果出台“空置税”,租金会应声而跌,诸位的居住条件将极大改善。

3.关于长租公寓。

长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策,该行业应该叫住宅租赁运营商。

长租公寓本身没有错,但为什么和“租售并举”差距如此之大?和美国对标下:

第一,美国最大的租赁运营是产权式的,是把楼买下来再改造、运营、出租,然后价格涨后再卖掉;而中国是租权式的,即“二房东式”模式,没人敢买下来。

第二,美国发的是REITS,中国发的是ABS,美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构;而国内的基金则认为年化20%都太少了。

4.资本是天使,更是魔鬼。

资本是天使,可以加速企业和行业发展,提升市场效率;但资本又是魔鬼,要求高投资回报率,快速发展,甚至不惜一切代价。

以前,很多租赁企业用的是租金和押金沉淀;现在在资本的挟持下,不光用租金和押金沉淀,还动用了金融杠杆等,所以风险和爆仓是必然的。

如何解决这些问题?

1)?把资本变成政府控股的,关乎国际民生行业由国家控股,就不容易跑偏;

2)?通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段,有效管控资本。

3)?资本投资要有技术含量。今天,中国许多投资机构,在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。

[本文作者曹珂,i黑马原创。如需转载请联系微信公众号(ID:iheima)授权,未经授权,转载必究。]

本文来源:i黑马 责任编辑:钟齐鸣_NF5619
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